“上海信号：土地出让期满无偿收回”可怕的还在后面

楠楠 · 发表于 2011-1-20 23:51:01

关于网上报道的点评“上海信号：土地出让期满无偿收回”。“海规划和国土资源管理局近期多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》将极可能实现大幅降低房价的效果。南都记者昨日从上海规划和国土资源管理局官网上发现，上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。”

其实根本不必引起这么巨大的恐慌，大部分的住宅设计使用年限就是50年，因此住宅根本居住不了70年就早已经是危房，对于购买住宅的业主来说70年的使用年限是足够的，真正需要发愁的是如果房屋在50年后成为危房该如何处理？因此关于成为危房后存在的几种处理可能：

1、前段时间看新闻报道过上海的某个区域的危房，政府补贴业主房屋租金，业主在外租房，后续报道就不是很清楚了。如果是政府出一部分钱，业主出一部分钱用于修缮房屋，对于业主有着极大的好处，但这样也存在问题就是业主自己的房屋用纳税人的钱修缮存在严重的分配不公和各种隐患。而且随着大量房屋成为危房，政府也不可能承担得起该笔巨额费用。

2、如果按照现阶段的旧城区改造办理，旧城区改造的房屋大多是平房、城中村和老式的4层左右建筑，如果是好地段开发商通过盖高层和高档住宅并将拆迁户安置在城郊的话还是有很大的利润空间，然而以后对于高层住宅来说，开发商等利益集团通过旧城区改造进行盈利根本没有获利空间，因此通过政府牵头开发商建设解决危房问题根本不现实。同时随着法治健全业主的法律意识加强，在多数业主不同意的情况下是不可能进行旧城区改造。因此，如果不存在过大的获利空间，住宅成为危房将不会存在开发商主动牵头进行重建的可能。（关于现阶段由于旧城区改造造成的大量矛盾就不过多陈述）

3、由业主自行组织改造和重建也不是很现实，众口难调这中间存在太多问题和困难，不可能每个小区都有大量的业主免费自愿的为他人服务，没有组织、监督和管理等各方面人才参与进来根本不可能实现对危房的改造或重建。

4、假设业主能达成一致进行改造或重建，土地的使用年限只有70年，现在已经不剩几年了，规划和审批手续都是由政府掌控，如果不批、设置重重障碍或者要求收取高额的土地租金，业主进行改造和重建也不现实。

5、可能业主搬出房屋不住将是唯一的可能，但是业主还要交各项税费，因此有房屋可能不是拥有财富而是增加负担。

最后，给大家举个例子，美国的土地都是私有土地，对于成为危房或者快要成为危房的房屋都是由开发商透过购买回收后进行重建，开发商将不必再出土地出让金，业主所卖的房屋主要也是土地所有权的价值，随着土地的正值，购买房屋使用至最后可能还有不小的盈利空间。如果在城外的房屋完全可以自建或者改造继续居住，不需要房屋规划审批等大量的手续。

所以买房不如住房，买高层不如买底层，买旧房不如买新房可能是以后的必然趋势，对于地段的选择也将是城中好于城郊。在还是只有使用权的情况下，中国的房屋只适合短期投机炒作，长期购买自住将存在诸多陷阱和风险。