土地制度巨变！这次楼市要变天？

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刚刚，权威消息传来，国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：

　　政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　虽然目前具体细则还没出来，但已透露出重磅信号：政府将不再是居住用地唯一提供者。政府垄断“住宅用地供应”的时代或要结束了。

　　2017年以来，楼市限购、限售、提高房贷利率等举措不断，但这只是应急性调控，短期性效果显著。而刚刚提出的“政府不再垄断住房供地”，是一项管长远的长效机制建设！如果这条意见是宅基地改革的基本方向，那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措，因为：

　　一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面，有大量潜在土地可以入市；

　　二来，农民的利益将可能会因此而大幅度提高！

　　二

　　很显然，在上述两种新变化下，最受益的是以下个人和机构：

　　1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。

　　2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。

　　3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；

　　4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；

　　5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市)，实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。

　　总之，当政府不垄断住宅供地之后，大城市及其周边城市的吸引力将大增，大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失；大城市里的小企业也会更苦逼，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能拼股权和年薪了。

　　三

　　“政府将不再是居住用地唯一提供者。”这句话让不少人兴奋不已。是否意味着小产权房要合法了？

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。

　　那么政府将不再垄断住房供地，到底是谁的利好？

　　首先有一个需要探讨的问题：这些年，我们的房价为什么涨得这么快？

　　对于高房价，需要提醒大家，这是一个非常复杂的现象，导致高房价的原因是多元的，有货币政策的因素，有政府对房地产的依赖，也有供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度：解决高房价的根子在于土地制度的突破。

　　我们的地价为啥会这么高？俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

　　因此，在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策，无疑是加大土地供应。

　　这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子虽然开得小了些，但却抓住了牛鼻子。以后，居住用地和租赁住房用地，将不再由政府一家垄断、别无他店了，而是将研究从更多渠道进入市场。

　　为此，中原地产首席分析师张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

　　比如，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场，那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。

　　所以，这一政策利好的是市场的租赁房！

　　四

　　这里有个需要注意的：千万要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是两码事。

　　樱桃大房子认为：该信号传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。

　　但住宅并不代表是商品房。能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。

　　所以，要想敲响高房价的丧钟，关键的一步，则是让土地制度改革取得真正的实质性突破。